Wohnungseigentumsrecht Bochum

Teilungserklärung sowie Gemeinschafts- und Hausordnung sind die Leitplanken für das Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft. Auf der Eigentümerversammlung, in der Regel einmal jährlich, entscheiden die Wohnungsbesitzer über aktuelle Fragen. Dazu gehören beispielsweise notwendige Sanierungsmaßnahmen. Beschlüsse darüber müssen drei Viertel der Eigentümer zustimmen, die gleichzeitig über mehr als die Hälfte der Anteile an der Wohnanlage verfügen müssen. Wenn die Eigentümer die Verteilung von Betriebskosten ändern wollen, etwa weil sich Wohnungsbesitzer durch den in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenschlüssel benachteiligt fühlen, reicht eine einfache Mehrheit.

Gleiches gilt für Maßnahmen zur Instandsetzung. Zur Instandhaltung zählt beispielsweise ein neuer Anstrich für die Fassade. Dämmmaßnahmen dagegen zählen zur Sanierung. Auf der jährlichen Versammlung entscheiden die Eigentümer auch über den Hausverwalter. Sie können ihn entlasten, abwählen oder neu bestimmen. Der Verwalter organisiert unter anderem die Eigentümerversammlungen und muss die Eigentümer mindestens zwei Wochen vor dem Termin einladen. In größeren Eigentümergemeinschaften von mehr als zehn Wohneinheiten wählt die Versammlung einen Beirat, der das Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümern bildet. Der Beirat besteht aus Eigentümern. Er sammelt Vorschläge und Beschwerden der Eigentümer und leitet sie an den Verwalter weiter.

Beschlussanfechtung stört meist das Klima der Eigentümergemeinschaft

Fühlt sich ein Eigentümer benachteiligt, kann er die Beschlüsse der Eigentümer innerhalb von einem Monat vor Gericht anfechten. Diese Frist gilt in der Regel nur für Positivbeschlüsse (wenn die Eigentümergemeinschaft zum Beispiel entscheidet, Geld für die Sanierung des Gebäudes auszugeben). Bei Negativbeschlüssen, also wenn die Eigentümer ein Anliegen ablehnen, bleibt in der Regel jederzeit die Tür offen, einen neuen Beschluss zu erwirken.

Einen Konflikt vor Gericht auszutragen, kann dem Betroffenen zwar zu seinem Recht verhelfen, das Klima in der Eigentümergemeinschaft ist danach allerdings oft vergiftet. Wer klagen will, sollte wissen, dass nach geltendem Recht das Gericht dem Verlierer die gesamten Kosten des Verfahrens aufbrummen darf. So soll vermieden werden, dass Querulanten eine Eigentümergemeinschaft mit Prozessen überziehen. Meist ist es besser, den Konflikt außergerichtlich beizulegen.

§ 23 Wohnungseigentumsgesetz

Wohnungseigentümerversammlung

1. Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
2. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
3. Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären.
4. Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

Wer darf alles bei der Eigentümerversammlung anwesend sein? Eine spannende und zugleich uneinheitlich beantwortete Frage:

Grundsätzlich natürlich alle Eigentümer und der Verwalter. Auch Mitarbeiter, die den Verwalter bei der Durchführung der Versammlung unterstützen, sind regelmäßig zulässig. Gehört das Eigentum Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern gemeinsam, dann sind beide teilnahmeberechtigt.

Aber wenn ein Eigentümer nicht anwesend sein kann, gehen die Probleme oftmals schon los. Darf er einfach so einen Vertreter schicken?

Wie immer kommt es darauf an. Eine verbindliche Regelung kann die Teilungserklärung treffen. Leider fehlt dieser Bereich darin oftmals. Auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer ist eine Regelung denkbar, jedoch äußerst selten.

Zumeist trifft der Verwalter zu Beginn der Versammlung eine Entscheidung über das Teilnahmerecht einzelner Personen, das die Eigentümerversammlung mehrheitlich bestätigen oder auch verneinen kann, aber nicht muss. Die Anfechtbarkeit von Beschlüssen aufgrund der lediglich "stillen" Teilnahme eines Dritten an der Versammlung, wird jedoch in der Regel als nicht ursächlich abgelehnt.